टीम नीरज एसोसिएट्स, लखनऊ · अंतिम समीक्षा: नवंबर 2026 · 6 मिनट में पढ़ें
Read in English: After a UP RERA order: recovery and appeal
संक्षिप्त उत्तर: अगर बिल्डर UP RERA के आदेश के मुताबिक़ भुगतान नहीं करता या आदेश नहीं मानता, तो RERA अधिनियम, 2016 की धारा 40(1) के तहत रकम भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली जा सकती है। इसके लिए ज़िलाधिकारी को वसूली प्रमाणपत्र (recovery certificate) भेजा जाता है। आदेश दीवानी अदालत की डिक्री की तरह भी लागू कराए जा सकते हैं। आदेश न मानने पर बिल्डर पर हर दिन के हिसाब से जुर्माना लग सकता है, जो प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत के 5% तक हो सकता है (धारा 63)। बिल्डर को उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में अपील 60 दिन के भीतर करनी होती है, और उससे पहले रकम जमा (pre-deposit) करनी होती है (धारा 43(5) और 44)। यह गाइड हमारी शिकायत गाइड और रिफ़ंड-ब्याज गाइड के बाद का हिस्सा है।
पहला कदम: आदेश पढ़ें और समय-सीमा नोट करें
आदेश मिलते ही देखें:
- रकम: मूल राशि, ब्याज की दर और किस तारीख़ से ब्याज लगेगा
- पालन की समय-सीमा: UP RERA नियम, 2016 के नियम 16 के अनुसार ब्याज और मुआवज़े सहित रिफ़ंड 45 दिन में देय है
- अन्य निर्देश: जैसे कब्ज़ा देना या कन्वेयंस डीड करना
ज़रूरत हो तो प्रमाणित प्रति लें। अगर आदेश में साफ़ गणितीय या लिपिकीय गलती है, तो प्राधिकरण आदेश के दो साल के भीतर उसे सुधार सकता है (धारा 39)। लेकिन इस रास्ते से आदेश का सार नहीं बदला जा सकता।
दूसरा कदम: बिल्डर पालन न करे तो वसूली माँगें
- भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली (धारा 40(1) और नियम 23): आप UP RERA से वसूली प्रमाणपत्र (RC) के लिए आवेदन कर सकते हैं। RC उस ज़िले के कलेक्टर को भेजा जाता है जहाँ बिल्डर या उसकी संपत्ति है। फिर रकम राज्य के भू-राजस्व कानून के तहत वसूली जाती है, जिसमें संपत्ति की कुर्की और नीलामी भी शामिल हो सकती है।
- डिक्री की तरह निष्पादन (धारा 40(2) और नियम 24): प्राधिकरण, न्यायनिर्णायक अधिकारी या अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश दीवानी डिक्री की तरह लागू कराए जा सकते हैं। ज़रूरत हो तो इन्हें उस प्रधान दीवानी अदालत को भेजा जा सकता है जहाँ प्रोजेक्ट है या जहाँ बिल्डर रहता या काम करता है।
- पैरवी: RC नंबर सँभालकर रखें और कलेक्ट्रेट व तहसील से स्थिति पता करते रहें। वसूली अक्सर धीमी होती है, इसलिए नियमित पैरवी ज़रूरी है।
तीसरा कदम: आदेश न मानने पर जुर्माना
- प्राधिकरण के आदेश (धारा 63): पालन न करने वाले बिल्डर पर चूक के हर दिन का जुर्माना लग सकता है, जो कुल मिलाकर प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत के 5% तक हो सकता है।
- अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश (धारा 64): पालन न करने पर तीन साल तक की जेल, या चूक के हर दिन का जुर्माना जो अनुमानित लागत के 10% तक हो सकता है, या दोनों।
- रजिस्ट्रेशन पर कार्रवाई: लगातार चूक पर प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन रद्द हो सकता है (धारा 7)। तब प्राधिकरण धारा 8 के तहत बचा काम पूरा कराने के कदम उठा सकता है, जैसे राज्य सरकार या आवंटियों के संघ के ज़रिए।
आदेश का पालन न होने पर खरीदार प्राधिकरण से जुर्माने की कार्यवाही शुरू करने का अनुरोध कर सकता है।
अगर बिल्डर अपील करे
- कहाँ: उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (UP REAT)।
- समय-सीमा: आदेश मिलने के 60 दिन के भीतर। पर्याप्त कारण हो तो न्यायाधिकरण देर से दायर अपील भी सुन सकता है (धारा 44(2))।
- पूर्व-जमा (धारा 43(5)): अपील की सुनवाई से पहले बिल्डर को जुर्माने का कम से कम 30% (या न्यायाधिकरण द्वारा तय ज़्यादा प्रतिशत), या आवंटी को देय पूरी रकम ब्याज और मुआवज़े सहित, या दोनों जमा करने होते हैं।
- निर्णय का समय: न्यायाधिकरण 60 दिन में अपील तय करने का प्रयास करता है (धारा 44(5))।
- न्यायाधिकरण के आदेश दीवानी डिक्री की तरह लागू होते हैं (धारा 57)।
पूर्व-जमा की व्यवस्था खरीदार की सुरक्षा के लिए है। बिल्डर अपील हारे तो जमा रकम बकाये के भुगतान में दी जा सकती है।
हाई कोर्ट में अपील
न्यायाधिकरण के आदेश के ख़िलाफ़ आगे की अपील उस राज्य के हाई कोर्ट में होती है जहाँ प्रोजेक्ट स्थित है। यह अपील आदेश की सूचना के 60 दिन के भीतर करनी होती है। अगर अपीलकर्ता पर्याप्त कारण से समय पर अपील नहीं कर पाया, तो हाई कोर्ट देर से दायर अपील भी सुन सकता है। अपील सिर्फ़ सिविल प्रक्रिया संहिता की धारा 100 के आधारों पर होती है, यानी कानून के किसी सारवान प्रश्न पर (धारा 58(1))। पक्षों की सहमति से दिए गए न्यायाधिकरण के आदेश के ख़िलाफ़ अपील नहीं होती (धारा 58(2))। उत्तर प्रदेश के प्रोजेक्ट्स में अपील इलाहाबाद हाई कोर्ट में होती है (ज़िले के अनुसार इलाहाबाद में या लखनऊ खंडपीठ में)।
क्या खरीदार भी अपील कर सकता है?
हाँ। आदेश से असंतुष्ट कोई भी व्यक्ति, जैसे दावे से कम राहत पाने वाला खरीदार, 60 दिन के भीतर न्यायाधिकरण में अपील कर सकता है (धारा 44)। पूर्व-जमा की शर्त सिर्फ़ बिल्डर पर लागू है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
वसूली प्रमाणपत्र से वसूली में कितना समय लगता है?
यह ज़िले और बिल्डर की संपत्ति पर निर्भर करता है। UP RERA और कलेक्ट्रेट से नियमित पैरवी, और धारा 63 के तहत जुर्माने की कार्यवाही, मदद कर सकती हैं।
क्या RERA आदेश लागू कराने के लिए दीवानी अदालत जा सकते हैं?
UP RERA नियमों के तहत RERA आदेश दीवानी डिक्री की तरह लागू होते हैं, और प्राधिकरण आदेश को निष्पादन के लिए प्रधान दीवानी अदालत भेज सकता है। आम रास्ता UP RERA में ही आवेदन से शुरू होता है।
अगर बिल्डर के पास संपत्ति न बची हो या वह दिवालिया हो जाए?
बिल्डर पर दिवाला कार्यवाही शुरू हो जाए तो वसूली आम तौर पर उसी प्रक्रिया से होती है, जिसमें घर खरीदार वित्तीय लेनदार माने जाते हैं। जल्दी सलाह लें।
क्या अपील दायर करके बिल्डर वसूली रोक सकता है?
अपील से वसूली अपने-आप नहीं रुकती। बिल्डर को धारा 43(5) के तहत पूर्व-जमा करनी होती है, और रोक (stay) न्यायाधिकरण के आदेश पर निर्भर है।
क्या वसूली प्रमाणपत्र के आवेदन की कोई समय-सीमा है?
RERA में कोई ख़ास समय-सीमा तय नहीं है, लेकिन पालन की अवधि ख़त्म होते ही आवेदन करने से उलझनें कम होती हैं और मामला आगे बढ़ता रहता है।
लेखक: टीम नीरज एसोसिएट्स, लखनऊ
ईमेल: rishi.saxena@neerajassociates-legal.com · फ़ोन: +91 8960006363
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अस्वीकरण: यह लेख नवंबर 2026 तक की सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। कानून और प्रक्रियाएँ बदलती रहती हैं, और हर मामला उसके तथ्यों पर निर्भर करता है। अपनी स्थिति के बारे में किसी अधिवक्ता से सलाह लें।
Disclaimer: This article is general information about Indian law and is not legal advice. Laws, rules and court rulings change, and your situation may differ. Please consult an advocate before acting.